ニュースレター
当ホームページでは、今仲清税理士事務所が関与先企業様に送付しております、ニューズレター『ファイナンシャル・ネットワーク』を３ヶ月遅れで公開させていただいております。
| 平成16年４月号 | まだまだ続くデフレの時代…資産活用の原理原則 |
| 平成16年５月号 | 認められる不動産管理料はいくら？ |
| 平成16年６月号 | 損益通算できるもの･できないもの |
| 平成16年７月号 | 相続時精算課税制度利用者 78,000人 |
| 平成16年８月号 | 世間相場の家賃は適時の建物改修と適正な管理で確保 |
| 平成16年９月号 | 土地の贈与を復活する？ |
| 平成16年10月号 | これからの税制改正の方向と対応策 |
| 平成16年11月号 | 来年４月からペイオフ全面解禁 |
| 平成16年12月号 | 配偶者に給与をいくら払うべきか |
| 平成17年１月号 | リフォーム支出 費用にできるかできないか |
| 平成17年２月号 | 無風の平成17年度税制改正 |
| 平成17年３月号 | 定期借地権一時払地代の税務明確に |
ファイナンシャル・ネットワーク
平成１７年４月号
| 一括前受地代定期借地権活用法 |
先月号では定期借地権による一括前受地代方式の新たな取扱いが明らかになったことをお伝えしました。個人がこの方式を活用すると事業用借地権であれば10～20年、一般定期借地権なら50年後の契約期間満了時に土地が更地になって帰ってくるにもかかわらず、土地の時価の少なくとも40～50％（一般定期借地の場合）の一括前受地代を手にすることができ、これを他の土地の有効活用資金に利用すると大変な相続税対策と所得税対策が可能になります。一方、法人が遊休地を活用する場合や本社ビルの建て替えをするときにこれを利用すると、一時に多額の資金を確保できるにもかかわらず、その課税は長期の契約期間に渡って徐々に課税されるということになります。この資金を借入金返済に充てたり、必要な事業展開や研究開発のために使って本業強化を図り、競争激化の時代を生き抜くことも可能になります。土地を売却すると法人の場合その42％は税金で消えますが、この方法ならその課税が長期に渡って繰り延べられ、しかも、契約期間終了時には土地は更地で返還されることになります。遊休地を所有していたり、古くなった本社社屋の建て替えを検討されていたりする法人には見逃せません。今回はこれらについて詳しく検討しましょう。
Ⅰ．マンション立地は一括前受地代で無借金賃貸経営
都心部や郊外の急行停車駅前などの分譲マンションあるいは賃貸マンションに向いた立地では、一般定期借地権で土地を賃貸し、地代を50年分一括して前受けし、この資金で賃借人である分譲マンション事業者から建物を購入して賃貸住宅経営をすると、大きな節税効果を実現することができます。
１．一括前受地代方式による定期借地で無借金賃貸住宅経営
都心や郊外の急行停車駅などの分譲マンションに適している土地、それも地価が高いほど良いのですが、このような土地を所有している方がいらっしゃったとします。この土地は手放すつもりはまったくなく、しかし更地のまま所有していると固定資産税が高くて仕方がない、かといって多額の借金をしてまで賃貸住宅経営をしたくないというご希望だとすると、この土地を一括前受地代方式による一般定期借地権で賃貸する方法が考えられます。
２．定借買換え賃貸住宅経営
まず、①一般定期借地権で土地を分譲マンション事業者に賃貸します。このとき従来の保証金・地代方式や権利金・地代方式ではなく、②一括前受地代を受け取ります。仮にこの一括前受地代の総額が土地の更地価額の50％だとしましょう。（この割合や相場は今のところまだ事例がありませんので今後決まってくるでしょう）③更地時価５億円の土地だとすると２億円になります。④この資金で分譲マンション事業者が建てる建物の何戸かを購入します。建物価格が一戸2,500万円だとすると８戸購入することができます。これを賃貸住宅として一戸につき月20万円で賃貸したとします。
図表１
結果としては、毎年家賃収入が1,920万円になります。建物にかかる固定資産税・都市計画税と建物の管理手数料がかかりますが、利回りとしてはそこそこ良いといえるでしょう。また、土地にかかる固定資産税・都市計画税は賃借人負担とする契約にしますが、建物購入部分の土地にかかる固定資産税・都市計画税は負担する必要があります。土地５億円に対する表面利回りはなんと3.84％にもなります。
３．所得税は課税の繰延効果が非常に大きい
このようにして定期借地権で土地を賃貸し、一括前受地代で分譲マンションの建物部分を購入する定借買換え賃貸住宅経営をすると、地代の課税の繰延効果と建物の減価償却効果で所得税の節税効果も高いものになります。
- 受取った地代はそのときに全額課税されず、50分の１ずつ徐々に課税される
- 一時に受取った資金で建物を購入するため、賃貸住宅経営は無借金でできることになる
- 事業用資産の買換え特例を使わないため、全く同じことをする立体買い換えの時と比較して、 建物取得費用の全額が減価償却費の対象となり、所得税が押さえられる
４．相続税評価額は大幅に減少することに
土地所有者に相続が発生した場合の相続税評価額も更地の土地評価から、①土地の評価は定期借地権評価のため、最大45％減額されます。②受取った一括前受地代の現金は建物に替わり、しかも貸家となっているため、約40％程度の評価額になります。③債務控除額は毎期収益計上されますが、未経過賃料は債務控除されるため、大幅に減少することになります。図表１の更地時価５億円（イコール公示地価と同じとする）の土地の相続税評価額が公示地価の80％とすると更地評価額は４億円になります。これが次のように、①土地の評価額が１億7,600万円＋6,320万円、②一括前受地代が建物に替わり、建物は貸家になるため、8,400万円（借家権割合40％の地域では7,200万円）合計は３億2,320万円ですから、その差額は7,680万円にもなります。
図表２
５．別の土地で賃貸マンション経営も
上記のように、定期借地権で貸した土地の上で建物を取得して賃貸住宅経営をするのも一つの方法ですが、他に有効活用に向いた土地がある場合には、その土地の上に受取った一括前受地代を資金に建物を建てて賃貸することも考えられます。効果は全く同じです。
Ⅱ．本社ビルの建て替えと同時に定借マンションに
本社ビルが老朽化していて建て替えなければならない時期が来ているが、建て替えの資金調達がなかなか厳しく、また、本社に資金をかけるより当面の事業展開で手が一杯ということも多いようです。都心立地であれば、本社ビル建て替え資金を一括前受地代方式の定期借地権で調達することも可能です。
１．老朽本社ビルの建て替え資金調達に定期借地権
都心部にある本社が老朽化しているが、建て替えたくとも資金調達が困難で諦めてしまっていたり、もう既に売却してしまったりした例も多いようです。しかし、この土地を定期借地権で賃貸し、自社で使用する部分は自己借地権とし、残りの部分を定借分譲マンションや定借テナントビルとして土地を賃貸することも考えられます。本社移転をせず、新しい本社社屋で営業を続けるわけです。定借テナントビル若しくは定借マンションとして土地を貸すと、一括前払賃料を手にすることになりますから、この資金で建物を取得すればいいわけです。
２．都心の地価の高い場所ほど有利に
図表３のように、坪単価200万円の旧本社の敷地300坪を定期借地するとします。これを分譲マンション又は定借テナントビル用地として一般定期借地権で賃貸します。延べ床面積の20％を自己使用しますので残り80％部分を賃貸することになります。50年分の一括前払賃料が土地の時価の50％としますと２億4,000万円になります。この資金を自己借地権設定による自社使用建物購入資金とします。旧本社建物取り壊し費用や様々な付随費用がかかりますし、一階の方が価格が高くなりますのでこんなに単純にはできませんが、必要な自己所有面積の広さや一階でなくても良ければ、自己資金ゼロで本社社屋の建て替えをすることも可能です。
図表３
３．人・もの・金は本業に集中投下
何も定期借地権にせずとも、借入金で建物を取得して自己所有の賃貸テナントビル経営をした方が長い目で見たときには有利だという方もいらっしゃるでしょう。確かにその通りかもしれません。しかし、今は本業に人・もの・金・情報を集中しないと勝ち残れない厳しい時代です。本業に資金を集中して、借入枠もしっかりと本業のために残しておく方が良いのではないでしょうか？
４．建物管理はプロに任せよう
賃貸ビル経営も本当のプロでないと片手間にやれるような時代ではなくなっているといえます。テナント確保から、定期借家権を駆使した新しい契約方法、技術革新で次から次と新しい設備サービスが生まれ、これに対応する必要性など、競争は激化する一方です。テナントビルだけではなく、賃貸住宅経営でも同じです。ましてや事業法人は本業に経営資源を集中してノウハウ、技術、営業手法などを磨くべきでしょう。
５．キャッシュフローも有利に
既に何度も解説しましたが、この方法をとると、①受取った地代に対する課税は50年の長期に渡って分割して課税され、②建物の減価償却は事業用資産の買換え特例とは違い、通常どおりの償却が可能ですから、キャッシュフロー上非常に有利になります。その上50年後には土地が更地で返還されることになります。
６．不動産の金融商品化で転貸事業者も多く
不動産投資信託、それも証券取引所に上場しているいわゆるリート（ＲＥＡＬ・ＥＳＴＡＴＥ・ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴ・ＴＲＵＳＴ）が、一般の投資家や機関投資家から投資資金を集めて不動産に投資し、その運用益を投資家に分配する競争を繰り広げています。高い分配を実現して株式と同じようにリート証券の価値を高めようというわけです。そうすると不動産はやはり場所が重要ですから駅に近く、中心部でオフィス街に向いていれば賃貸オフィス経営をしても十分収益が見込めます。そのときに事業者サイドとしては、土地に対する投資が少なければ高い利回りを実現できます。このように、不動産の世界も急速にパラダイムが変わりました。このような活用が十分可能になってきています。
このように個人でも法人でも、一括前受地代方式の定期借地権による土地活用は非常に効果的です。是非一度検討してみてはいかがでしょう。いつでもご相談下さい。
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