Ｑ＆Ａ
住宅取得の二世帯・夫婦間の名義の決め方と税金　

　このたび、私達家族と私の両親とで二世帯住宅を建て、同居することに決めました。資金は両親の自己資金と私が借りる住宅ローンを利用することにしていますが、名義を決めるときどんなことに気をつければよいかそのポイントを整理して教えてください。

　相続時精算課税制度を利用して、住宅を建てたいと考えていますが、この制度のしくみを教えてください。

　暦年贈与の住宅取得等資金等贈与が廃止になったそうですが、既に適用を受けている場合の取扱いはどうなりますか？

　相続時精算課税制度を活用して住宅取得等資金の贈与を受ける場合の留意点を教えてください。

　近々住宅を取得したり、建替え、買換えの予定があるときには、平成18年中にした方が有利と聞きましたが、なぜ有利なのですか？

　住宅取得等資金贈与の適用を受けるために必要な条件について教えてください。

　住宅取得資金の贈与を受けたのですが、建物の建築が遅れています。贈与を受けた年に必ず居住しなければならないのでしょうか？

　土地の所有は父、建物の所有は私にするつもりで、二世帯住宅を建築中です。父にも所得がありますので、父と私がそれぞれローンを組んで、二人とも住宅ローン控除を受けたいと考えています。いかがでしょうか？

　このたび、二世帯住宅を建てますが、建築資金総額4,000万円のうち、父が自己資金2,000万円、私は住宅ローン1,800万円と自己資金200万円を拠出します。登記はどうすればよいのですか？
　また、父の自己資金のうちから500万円の贈与を受けるとするとどうなりますか。

　父の所有地の上に私がローンと自己資金で二世帯住宅を建てるつもりです。この場合、土地について借地権の贈与を受けたとか、あるいは地代を支払わなければならないとかの問題があるのでしょうか？

　父所有地の上に私が家を建てます。いくら親とはいえキチンと地代を支払いたいと考えています。この場合、何か問題がありますか。

　相続税額を引き下げるためには父の土地の上に、父が借金をして建物を建てた方が有利だと聞きました。また、建物の所有者が私の場合には土地の相続税評価も下がらないことがあると聞いています。本当でしょうか。

　両親が所有している住宅を売却し、その代金と私が借りる住宅ローンで二世帯住宅を建てる予定です。両親の住宅を売却したときの税金はどうなりますか。

　私は23歳で所得が少ないため、住宅ローンを組めません。父は高齢のため、25年ローンを組むことができず、結局リレーローンになりました。父が亡くなった場合に、その債務を私が引き継ぐことになっています。建物の名義はどうすればよいのですか。

　二世帯住宅を建てるにあたって、私の所得水準での借入金だけでは資金が不足します。父との連帯債務であれば住宅金融公庫の十分な融資が受けられます。この場合、建物の名義は私１人ではダメでしょうか。

　二世帯住宅を父と私の２人の名義で登記しようと考えています。土地は分筆しなければならないのでしょうか。また、建物は区分所有で登記できるものを建てないといけないのでしょうか。

　両親との二世帯住宅を建てますが、自己資金を拠出する父の名義とともに私達夫婦は共働きですので、夫婦のそれぞれの名義も入れたいと考えています。私達は自己資金のほかにローンをそれぞれで組む予定ですが、そのときの考え方を教えてください。

　住んでいた家と土地を売却したときには、売却による利益が3,000万円までは税金がかからないと聞きましたが本当ですか。また、3,000万円を超えたときの税率はどうなっていますか。

　このたび、両親と二世帯住宅を取得して住むことになったため、私達夫婦が住んでいた共有名義の次の住宅（土地建物とも持分50％ずつ）を売却しました。税金はどのくらいかかりますか。

　　購入　1991年３月10日、土地1,000万円、建物1,000万円、

　　　    　土地にかかる仲介手数料・不動産取得税等合計100万円、新築木造家屋（耐用年数22年）

　　売却　2006年３月10日、売却価格１億円、仲介手数料等378.5万円

　住んでいた家を取り壊してから敷地だけを売却した場合や、単身赴任で家の所有名義人が住んでいなかったときの取扱いはどのようになるのでしょうか。

　１階で飲食店を営んで２階に住んでいましたが、このだひ、この家を売却して住宅を購入することになりました。居住用財産の譲渡所得の特例を受けることができるでしょうか。

　　所有期間15年　売却による所得6,000万円　飲食店の面積20坪　居住用面積30坪 　

　両親名義で両親の住んでいた土地と家を１億円で売却し、二世帯住宅を建てて私達家族と同居することになりました。今度取得する土地と家の名義を両親にすると買換えの特例で譲渡所得税がかからないと聞きましたが、本当ですか。また、どのような条件がありますか。

　このたび、25年前に父が購入して住んでいた土地、建物を売却しました。その資金で私達との二世帯住宅を取得する予定ですが、3,000万円控除、軽減税率、買換えのそれぞれの居住用財産の譲渡の特例を一番有利にするためにはどうすればよいでしょうか。

　Ｑ23の前提条件で父が居宅を売却しました。売却代金のうち7,000万円を出してもらい、私達夫婦がそれぞれ2,000万円と1,000万円のローンを組み、建物3,000万円、土地7,000万円の二世帯住宅を購入し同居します。父の譲渡所得について買換特例を受け、私達の住宅ローン控除を最大限有利にするには名義はどうすればよいでしょうか。

　両親も高齢になりましたので、10年前に購入したマンションを売却して実家で同居することにしました。もちろん実家は父所有のものです。 　住宅を買換えない場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除について教えてください。

　平成８年に5,000万円で購入したマンションを2,500万円で売却しました。

　2,500万円も損をしましたが、幸い当初自己資金がかなりありましたので借入金が少なく、売却時点で500万円のローン残高しかありませんでした。手元に2,000万円ほど残りましたので、これを頭金に2,000万円のローンを借りて定期借地権付き住宅を購入しました。購入・入居した日は平成18年７月10日です。

　聞くところによると、このような場合には譲渡損を翌年以降の所得から差し引けるそうですが、どの程度有利になりますか。

　　前提条件　年間所得（給与所得控除後）　　　　　　　700万円

　　　　　　　　　所得控除の合計額　　　　　      　　　　　200万円

　　　　　　　　　定期借地権付き住宅　　　　　　保証金1,000万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　          　　　建物　3,000万円

　住宅ローン控除を受けるためには取得する家の広さや所得制限などの条件があるのでしょうか。

　近々住宅を購入するつもりで準備しています。聞くところによると住宅ローン控除は平成18年末までの居住開始の方が、それ以降より相当有利とのことですが、どのくらいの違いがあるのでしょうか？

　父名義で両親が住んでいた住宅を売却し、その資金に私達夫婦がそれぞれ借入れをした資金を合せて二世帯住宅を建てます。父の譲渡所得を有利にして、かつ住宅ローン控除を最大限有利にするためにはどうすればよいでしょうか。

　13年前に、1,500万円で購入したマンションを3,500万円で売却し、平成18年７月に郊外に土地3,000万円、建物2,500万円で一戸建て住宅を購入しました。諸経費もありましたので、住宅ローンを2,500万円組みました。いずれも私一人の名義です。

　この場合、譲渡所得の3,000万円控除の適用を受けた方が得か、住宅ローン控除を受けた方が得か、どちらでしょうか。なお、マンションは建物1,000万円、土地500万円、合計1,500万円で購入しました。そのほかの条件は次のとおりです。控除を受けるための条件は満たしているものとしてください。

　　源泉徴収票の所得税額　　　　　　　　　　　　　　　            　　　　35万円

　　購入時の登録免許税・不動産取得税そのほかの費用　　　　　　80万円

　　売却時の仲介料、契約書印紙代そのほかの費用　　　　   　　145.5万円 

　　年末住宅ローン残高　　　　　　　　　　　　　　　　　               　2,450万円

　父が借地して建てていた住宅が老朽化してきたため、建て直すことになったのですが、父も高齢になっていることもあり、子供である私が建物を建てたいと考えています。借地権の贈与になり贈与税が課税されるのではないかといわれたのですがいかがですか？