都市農地の固定資産税と相続税納税猶予

Ｑ＆Ａ

都市農地の
固定資産税と相続税納税猶予

生産緑地
解除か？　継続か？　指定するか？

Ⅰ　農地と都市計画法と税金

Ｑ１．切り離すことのできない都市計画法と農地

　相続税の納税猶予の適用中に健康上の理由で農業を継続できなくなったときには、納税猶予が打ち切られ、平成17年の税制改正でその取扱いが一層厳しくなったと聞きましたが、どのようになったのでしょうか？

Ｑ２．市町村合併で調整区域が市街化区域に編入されると相続税評価はどう変わる

　幹線道路沿いに調整農地を所有していますが、市町村合併で役所からこの区域が市街化区域に編入されるという通知がありました。調整農地の時の相続税評価額はあまり高くなかったのですが、市街化区域に編入されると相当評価額が上がると聞きました。どのようになるのでしょうか？

Ｑ３．市町村合併により相続税評価額が大幅引上げになるのはどんな場合か

　市町村合併により調整区域の農地が特定市の市街化区域に編入されると相続税評価額が大幅に引き上げられるそうですが、どのような場合でもＱ２のように大幅に引き上げられるのでしょうか？

Ｑ４．市街化区域になると固定資産税はどうなる

　「調整区域」の農地が「市街化区域」の農地に編入されると、固定資産税はやはり相当高くなるのでしょうか？

Ｑ５．三大都市圏以外の市町村で生産緑地制度が導入されたら

　私の住んでいる市では、将来中核市になることを目指して都市計画区域の見直しが行われ、それに伴って市街化区域の農地には生産緑地制度が導入され、課税が厳しくなるそうです。どうなるのでしょう？

Ｑ６．三大都市圏で農業を続けるには「生産緑地」にならないと不利？

　三大都市圏の特定市の場合、調整農地が市街化区域に編入されると、固定資産税が大幅に上昇するそうですが、農業を続けていくのであれば「生産緑地」を選択すれば固定資産税は従来どおりに安くて済むのではないでしょうか？

Ｑ７．世代を越えて農業を続けるために農地の買換えをする

　三大都市圏の特定市では「調整区域」から「市街化区域」に編入されると固定資産税が増え、相続税評価額も上がり、納税猶予が受けられなくなるとのことですから、この農地を売却し、調整区域に農地を購入したいと考えています。農地を譲渡したときの税金について、何らかの特例措置で安くなるようなことはありませんか？

Ⅱ　生産緑地になるとどうなる

Ｑ８．生産緑地の指定条件と転用

　生産緑地の指定を受けようと思いますが、どんな条件が必要ですか。

Ｑ９．こんな場合は生産緑地の買取りが行われない

　生産緑地の買取りの申出をすると必ず買い取られるのですか？

Ｑ１０．生産緑地の固定資産税はどう計算されるか

　生産緑地の固定資産税は調整農地と同じくらいですか？

Ｑ１１．生産緑地の相続税評価額はどう計算されるか

　生産緑地の相続税評価額はどのようにして計算されるのでしょうか。

Ｑ１２．特定市民農園にすると税金はどうなる？

　現在、市民農園にしている生産緑地がありますが、このまま市民農園にしていても問題はありませんか？

Ⅲ　農地の相続税の納税猶予

Ｑ１３．農業を続ける場合の相続税の納税猶予制度

　農地等を相続した人が農業を続けると、相続税の納税が猶予される特例制度があると聞きましたが、その概要を教えてください。また、小作に付されている農地についても特例制度の適用があるのでしょうか？

Ｑ１４．相続税が納税猶予されるとこんなに納付税額が違う

　「調整区域」から「市街化区域」に編入されたとしても生産緑地の指定を受けて引き続き農業を続けるつもりです。相続税の納税猶予の特例の適用を受ければ、調整農地や生産緑地の相続税については心配はいらないといわれました。猶予される税額について教えてください。

Ｑ１５．納税猶予分の相続税の免除

　納税を猶予されていた相続税の納付が免除されるのはどんな場合ですか。

Ｑ１６．納税猶予を受けていた農地を売却した場合はどうなる

　納税猶予の対象となっている農地を売却することになりました。この場合、納税猶予が打ち切られてしまうのでしょうか？

Ｑ１７．生産緑地制度と相続税の納税猶予制度の違い

　生産緑地制度と相続税の納税猶予制度は違う法律だそうですが、その違いがよくわかりません。しっかり理解しないと間違った判断をするといわれましたが、どのように違い、どのようなことに気をつければよいのでしょうか。

Ｑ１８．現在納税猶予を受けている場合の相続対策

　現在、農地について納税猶予を受けている場合には、次の相続に向けてどのように考えたらよいのでしょうか？

Ｑ１９．区画整理で換地処分を受けた農地の納税猶予はどうなる

　相続税の納税猶予を受けていた農地が区画整理地となり、本換地の処分を受けたのですが、納税猶予はどうなるのでしょうか？

Ｑ２０．小作農地にしている場合はどうなる？どうする？

　長年所有している農地の一部については、小作にしています。このたび、その農地が「調整区域」から「市街化区域」に編入されることになり、今後どうするか小作人さんと話し合うつもりです。どのようにすればいいでしょうか？

Ⅳ　農地の有効活用の税制上のメリット

Ｑ２１．新築貸家建物にかかる固定資産税の軽減特例を活用しよう

　農地を有効活用して賃貸住宅を建てると建物にかかる固定資産税が軽減されるそうですが、どのような制度ですか？

Ｑ２２．住宅用地にかかる固定資産税の課税標準は宅地の６分の１？

　市街化区域編入で高くなる固定資産税が有効活用することで減免されるような制度はないのでしょうか？

Ｑ２３．賃貸集合住宅の専用駐車場を住宅用地にするための条件

　賃貸住宅の敷地と駐車場は筆が分かれています。このような場合でも専用駐車場であれば住宅用地として固定資産税が安くなるのでしょうか？

Ｑ２４．特定事業用資産の買換え特例で生産緑地解除地の有効活用

　高齢のため営農できなくなり後継者もなく、故障等による生産緑地の買取申請し、結果的に緑地解除となりました。その土地の一部又は地の土地を譲渡して、生産緑地解除地で有効活用しようと考えています。なにか税金の節税方法がないでしょうか？

Ｑ２５．家庭菜園は事業用資産にはならない

　水田で作っているお米は家族が食べる分くらいですし、畑で作っている野菜類も別に出荷しているわけではなく、家族と近所に配る程度です。このような農地でも特定事業用資産の買換えの特例を受けることができるのでしょうか？

Ｑ２６．相続税額引下げ効果と収入確保効果

　農地を一部譲渡して他の土地に賃貸住宅を建築すると相続税も安くなると聞きましたが、どうしてですか？

Ｑ２７．農地転用の際に広大地評価の適用が可能な有効活用例

　開発許可が必要な土地で一定の条件を満たすと広大地として評価が大幅に低くなるそうですが、有効活用で２階建ての賃貸住宅を建てると広大地として評価されなくなるのですか？

Ｑ２８．賃貸物件の取得で消費税の還付を受けることができる場合も

　賃貸住宅を取得するとその建物にかけられていた消費税を返してもらえることがあると聞きましたが、本当ですか？また、どのようにすれば返してもらえるのでしょうか？

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