Ｑ＆Ａ
土地有効活用による節税対策
平成21年度 税金特例フル活用！ 安心･有利な財産形成のために
第１章 土地の有効活用と税金対策
| Ｑ１．建物評価減と土地評価減でこんなに下がる相続税 |
遊休地をそのままの状態にしておくと相続税の評価が高く、その土地の上に建物を建築して賃貸すると相続税の評価額が低く抑えられると聞きました。本当ですか？
広大な土地については開発して道路等を付けなければ活用できないので、それを考慮し相続税評価をするそうですが、今では地積の把握により簡便に大きく評価減できるようになったと聞きます。建物がすでに建っている場合も含めどんなケースが認められ、どのようにして計算するのでしょうか？
| Ｑ３．自宅用地の一部転用や賃貸住宅建替えで大幅評価減 |
自宅用地が広い場合、その利用のしかたによって評価が下がると聞きました。また、古い貸家で長く空家状態が続いていると貸家の評価減を使えないそうですが、具体的な対処方法を教えてください。
相続の際に被相続人等の自宅に利用していた土地の評価額は大幅に軽減されると聞きましたが、どのようなしくみで軽減されるのでしょうか？
個人で事業をしていたり中小企業が事業に利用している土地でも、条件によっては相続の際の評価額が大幅に軽減されるそうですが、どのようなしくみになっているのでしょうか？
土地の有効活用をするときに、土地にかかっている固定資産税の負担や、新たに建てる建物にかかる固定資産税を軽減するような方法はないでしょうか？
貸地や店舗の賃貸、賃貸集合住宅等の経営を行っていますが、消費税を納めなければいけないのでしょうか？
| Ｑ８．消費税は支出の方が多いと一定の手続により還付される |
店舗や賃貸建物等を建てたり、これらの建物の大規模な修繕を行うと多額の消費税を支払うことになります。また、駐車場施設に機械式の駐車施設を設置したり、コンピューター等の大がかりな新規投資をした場合も同様です。これらの消費税については還付してもらえるのでしょうか？
第２章 不動産を上手に生前贈与する方法
相続時精算課税制度はどのような制度で、暦年の贈与とはどう違うのでしょうか？また、どちらを選択すれば有利なのでしょうか？
| Ｑ１０．収益建物の精算課税贈与は相続税対策として効果が高い |
高収益の賃貸建物を子供に贈与すれば相続税や所得税対策として効果が大きいそうですが、贈与税の負担や敷金について注意すべき点があると聞きました。実際に行うときの留意点はどのようなことでしょうか？
| Ｑ１１．収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される
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親の所有している賃貸建物を子供に贈与した場合、親の土地に子供の賃貸建物があることになるのですが、自用地評価になるのか心配です。その敷地の評価はどうなるのでしょうか？
借入れをすれば相続税対策になるといわれ、父が自己所有地に借入金で賃貸物件を建て、賃貸経営をすることになりました。もちろん、土地も建物も担保に提供しています。その土地と建物及び債務については相続ではどのように取り扱われ、相続税法ではどのように計算されるのでしょうか？
第３章 最近の土地有効活用の手法
| Ｑ１３．事業用土地の超先行取得買換え特例による賃貸住宅経営の展開 |
近々今の本業をやめて、賃貸住宅経営を始めたいと思っています。平成21年度税制改正で、21年、22年の２年間に限り、事業用土地の10年以内の先行取得が認められたそうですが、どのように活用すればよいのでしょうか？
| Ｑ１４．相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？ |
所有している農地について相続税の納税猶予を受けていますが、雄うかつ用をしたいと考えています。いつから有効活用しても相続税を払わなくてよくなるのでしょうか？
今後ますます社会の高齢化が進んでいく中、高齢者向け賃貸住宅経営が注目されているようですが、高齢者向け賃貸住宅経営の種類やその経営の注意点などを教えてください。
| Ｑ１６．老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保 |
父が亡くなり相続税を支払わなければなりませんが、支払に充てることができるのは古い木造アパート２棟ぐらいしかありません。この建物は物納できませんし、売却するにしても相続税の評価額相当ではとても売れそうにないそうです。なにかよい知恵はないでしょうか？
| Ｑ１７．資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を |
駐車場用地や農地がありますが、有効活用には向いていない土地です。これを売却して収益性の高い不動産に買い換えようと思います。このようなケースで税金が有利になるようなことはないのでしょうか？
平成17年４月から普通預金にもペイオフが完全実施されましたが、われわれ土地所有者にとって安全で有利な資金運用の方法はないでしょうか？
平成20年１月１日から事業用定期借地権の種類が２種類になり、最長50年未満まで契約期間を設定できるようになったそうですが、その活用方法はどのようなことが考えられるのでしょうか？
第４章 名義の決め方と会社活用
相続税対策や所得税対策を上手にするためには、賃貸建物を建てるときに誰の名前で建てるのがよいのでしょうか？
| Ｑ２１．不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい |
会社を設立して不動産を所有させたり管理させるといいと聞きましたが、どのような効果があり、どのような点に注意すればよいのでしょうか？
| Ｑ２２．不動産所有法人に与える会社法・税制の改正の影響 |
会社法の施行に伴い、税制もいろいろ改正されました。不動産所有法人はこれらの影響をどのように受け、どんなことに気をつけなければならないのでしょうか？
土地は手放したくないので、相続税を払うため延納をするつもりです。ところが、その利子は所得税の計算上経費にはなりません。この際次回の相続税対策もかねて、会社を活用してキャッシュフローをよくしたいと思っています。何かよい方法はないでしょうか。
第５章 土地活用のケーススタディ
土地活用をしていますが所得税・住民税が相当かかってきますし、本当に相続税対策になっているのか不安です。税金対策を考慮した土地活用をするうえでのポイントはどのようなものでしょうか？
Ｑ２５．ケーススタディ １
青空駐車場を賃貸住宅経営に〜収入は減っても手取りは増加
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下記のような土地が中心の財産内容です。今のところＡの土地を青空駐車場にしていますが、聞くところによると相続税額引下げ対策にはならないようです。預金の3,000万円は残しておきたいので、賃貸住宅を建てるにしても借入金になり、返済すればほとんどお金が残らないのではと心配です。どうすればいいでしょうか？
Ｑ２６．ケーススタディ ２
ロードサイドで高収入がある場合
〜所得税・相続税対策となる賃貸住宅経営
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幹線道路沿いに土地Ａがあり、数年前から、ある外食産業に建築協力金方式で貸家を建てて貸しています。毎月350万円の家賃収入ですが、収入の４割以上が所得税・住民税でなくなってしまいます。相続の時にはトータル11,525万円もの相続税がかかるそうです。そのときは延納で支払おうかとも思いますが、何かよい対策はないでしょうか？
Ｑ２７．ケーススタディ ３
事業用資産の買換えで無借金土地活用
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下記のような土地が中心の財産内容です。今のところＡとＣの土地を青空駐車場にしていますが、相続税額引下げ対策にはならないようです。借入金で賃貸住宅経営をすれば収入が増えて相続税も安くなると聞きましたが、借金をするのは気が進みません。どうせ相続税の支払で土地を手放すのなら、先に土地を売却してもいいかなと思いますが、譲渡所得税も気になります。何かよい方法はないでしょうか？
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